hotelbau - 2023-01 - Seite 19-: Sie ist in der Regel ein zwingendes Erfordernis des Investors und seiner finanzierenden Bank. Je kapitalmarktorientierter der Geldgeber ist, desto eher wird eine Bürgschaft verlangt. Das typische Risikoszenario ist der Betreiberausfall, also Pachtrückstände mehrerer Monate plus Neuverpachtung mit eventuellem Refurbishment. Hierfür genügen meist sechs bis neun Monatspachten. Was kostet eine gewerbliche Bürgschaft? Bis Corona galt als grober Anhalt: mindestens fünf Prozent jährlicher Avalgebühr und mindestens 20 Prozent Barsicherheit der Bürgschaftssumme. Bei einem 150-Zimmer-Hotel mit 850 Euro pro Zimmer ergibt sich eine Sechsmonatsbürgschaft über 750.000 Euro, also eine vom Mieter an den Bürgen zu leistende Barsicherheit von 150.000 und Avalgebühren von leicht 40.000 Euro pro Jahr. Mit welchen Alternativen kann man dies mildern? Oft werden persönliche Sicherheiten des Unternehmers gestellt, was aber den Verkauf erschwert, oder vonseiten der Muttergesellschaft. Dies ist allerdings ein zweischneidiges Schwert: Verknüpft eine Hotelkette die Betriebe untereinander, so kann ein Haus in Schieflage schnell die anderen mitreißen. Beide Sicherheiten lassen sich als Bürgschaft, Garantie oder sogenanntes hartes Patronat, also eine Art Nachschusspflicht, gestalten. Doch Vorsicht! Auch in letzterem Fall kann der Sicherheitsbetrag beschränkt werden, damit ein dauerhaft schwacher Standort nicht zur „unendlichen Geschichte" wird. Eine weitere Möglichkeit wäre die Sicherheitsübereignung des Inventars statt des BGB-Verpächterpfandrechts. … Eine wichtige Wirkung der Sicherheiten ist die Vertrauensbildung. Im Sinne der Agency-Theorie der BWL wird das Wirtschaftsgut „Hotelimmobilie" vom Eigentümer (als sogenanntem Principal) dem Betreiber (als sogenanntem Agent) anvertraut - mit der Maßgabe, dass er diese Vertrauensstellung nicht missbraucht, sondern die Pacht verlässlich zahlt und das Gut „Immobilie" nicht beeinträchtigt. Hiernach wird der Betreiber, der persönlich in die Mithaftung geht, mit der Immobilie sorgsam verfahren und „Moral Hazard" unterlassen. …ff
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