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Gewerbemietverträge - Brandschutz aus mietrechtlicher Sicht

200010

Oft sind wichtige Aspekte des baulichen und technischen Brandschutzes in Gewerbemiet- und Pachtverträgen nur unzureichend geregelt. Lang andauernde und erbittert geführte Rechtsstreits sind die Folge. Mieter und Vermieter sollten das im Sinne der dringend gebotenen Verhinderung von tatsächlichen Brandfällen tunlichst vermeiden. > In der täglichen Rechtsberatung im Bereich Gewerbemiet- und Pachtverträge treten zunehmend oft Fragen und Streitigkeiten betreffend (teils gravierender) baulicher oder technischer Brandschutzmängel auf. Der bauliche Brandschutz betrifft u. a. die bauliche Ausführung der Rettungswege, die Einhaltung von Brandabschnitten sowie die Feuerwiderstandsdauer von Bauteilen. Der technische Brandschutz umfasst alle technischen Anlagen und Einrichtungen zur Verhinderung des Brandfalls. … Der organisatorische Brandschutz betrifft Themen wie etwa die Ernennung eines Brandschutzbeauftragten, Erstellung einer Brandschutzordnung für das Gebäude oder Ausbildung und Unterweisung der Belegschaft zum Verhalten beim Brandfall. Diese unternehmerischen Pflichten treffen unstreitig typischerweise den Betreiber der Mietsache und damit den Mieter als Unternehmer und Arbeitgeber. … Gesetzliche Regelung > Ausgangspunkt der Beantwortung der Fragen ist § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Hiernach hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Von entscheidender Bedeutung ist daher - und darauf ist bei der Vertragsgestaltung zu achten - die Beschreibung des Vertragszwecks. Für eine Lagerhalle gelten folglich andere Anforderungen an den „zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand" als bei einer Hotelimmobilie. … Abweichung von der gesetzlichen Regelung per Vertrag > In fast allen Gestaltungsarten wird versucht, diese für den Vermieter nachteilige gesetzliche Verantwortungszuweisung abzuändern: Der Mieter soll hierfür weitestgehend verantwortlich sein. Üblich sind sogenannte „ Dach und Fach" - Klauseln, mit denen der Vermieter seine gesetzliche Verantwortlichkeit für die Erhaltung auf den Bereich von „ Dach und Fach" beschränkt. … Bei der Vereinbarung solcher Klauseln ist, sofern vorformulierte Vertragsbedingungen verwendet werden, zusätzlich auf § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu achten. Danach sind Regelungen in Mietverträgen unangemessen benachteiligend und damit zulasten der Verwenderpartei unzulässig, wenn von den sogenannten Kardinalpflichten abgewichen werden soll. …ff